A la hora de comprar o vender una vivienda nadie parece estar de acuerdo con el precio. Y mucho menos si resulta que nuestro vecino vendió la suya hace unos meses por tanto más de lo que nos ofrecen a nosotros ahora por la nuestra.
Pero aunque todos creamos saber cuánto vale nuestra casa, valorar una vivienda requiere aplicar ciertos criterios y prácticas internacionalmente compartidas. Por eso, hemos querido conocer un poco más sobre cómo se valora una vivienda y descubrir los mitos que existen sobre esta compleja labor.
Hablamos con Ana Sancho, Directora General de Regulación y Seguimiento Normativo en Krata Sociedad de Tasación, empresa con más de 30 años de experiencia en el mundo de la valoración y octava tasadora a nivel nacional por volumen de facturación según la Asociación Española de Valor (AEV).
A la hora de valorar una vivienda, las sociedades de tasación tenemos en cuenta una serie de aspectos determinantes, que en el caso de viviendas plurifamiliares son su entorno, su ubicación, la superficie, el programa, es decir, el número de dormitorios y baños de los que dispone, la antigüedad, si ha tenido o no alguna reforma, la altura del piso, cuya importancia dependerá de si tiene o no ascensor), las vistas, las zonas comunes, los acabados e instalaciones y los anexos, esto es si dispone de garaje o trastero. En el caso de una vivienda unifamiliar se tienen en cuenta estos mismos elementos, menos el ascensor y la altura, y se añade la superficie de la parcela. Y naturalmente, se requiere además que un profesional entrenado advierta posibles defectos y deterioros en el inmueble, el edificio y el entorno inmediato.
Una vez disponemos de toda esta información previa, podemos proceder a la investigación de mercado para detectar los inmuebles verdaderamente comparables y relevantes desde el punto de vista de las dinámicas del mercado y establecer el valor de mercado de la vivienda.
Todo ello teniendo en cuenta las exigencias normativas que tienen que cumplir las sociedades de tasación reguladas, lo que las convierte en la opción más segura a la hora de realizar una tasación para la negociación de la compra de la vivienda, frente a otras posibles alternativas, como agencias o consultoras inmobiliarias, que no se encuentran sujetas a la supervisión del Banco de España. Entre las obligaciones que tienen que cumplir las sociedades de tasación están: realizar las comprobaciones de existencia del bien, de las características del inmueble y de su estado de ocupación; la revisión de las cargas o limitaciones que consten en la documentación legal del Registro de la Propiedad; las comprobaciones urbanísticas que se puedan realizar en los organismos correspondientes de manera pública y del régimen de protección pública en el caso de viviendas protegidas.
En general considero que los particulares, cuando quieren comprar una vivienda que les implica un esfuerzo económico importante, se informan y se preocupan por conocer el mercado local que les interesa. Pero efectivamente, hay aspectos que se puede pensar que dan más valor a la vivienda y realmente no es así. Por ejemplo, las reformas son muy importantes, pero no todas las reformas realizadas repercuten en un mayor valor de la vivienda.
Así, en una casa se puede haber invertido mucho dinero en los acabados, pero esto suele obedecer más al gusto personal y no por ello la vivienda se va a valorar más. Lo que se valora son reformas de instalaciones que impliquen, por un lado, una mejora de la eficiencia energética de la vivienda, como instalar ventanas que aíslen de ruidos y de las condiciones climatológicas, o una caldera nueva, etc. Así como instalaciones nuevas en cocina y baños o disponer de calefacción y aire acondicionado en toda la casa.
Los elementos que más afectan sobre el valor son la ubicación del inmueble y la actividad de transacciones del mercado local. Si nos encontramos con un mercado local con poca actividad de compraventas, donde no hay demanda, se podría dar el caso de que el coste de construcción de la vivienda más el valor del suelo fuese mayor al de una posible venta. Esto puede pasar en pequeños pueblos donde la actividad inmobiliaria es casi nula.
Por otra parte, hay otros elementos relacionados con aspectos legales y urbanísticos que pueden afectar el valor de una vivienda y que las personas que quieren comprar una vivienda deberían consultar previamente. Por ejemplo, es recomendable solicitar la nota simple registral en el Registro de la Propiedad para consultar si la vivienda tiene cargas. O si se trata de una vivienda con características que se salgan de lo normal, como viviendas en primera línea de playa, limítrofes con una carretera o que no están localizadas en una zona urbana, es conveniente consultar al Ayuntamiento para saber, por ejemplo, si tiene alguna limitación para ampliaciones, rehabilitaciones, reformas o en cualquier otro aspecto, y que son cuestiones que afectarían a su valor.
El valor de mercado o venal de un inmueble (VM) es el que ofrecemos las empresas de tasación como precio razonable al que podría venderse, siempre y cuando se cumplan una serie de premisas de objetividad que establece la normativa como son: que la transacción se produzca entre un vendedor voluntario y un comprador independiente, entre los que no debe existir vinculación alguna y los cuales no deben tener ningún interés personal o profesional en la transacción más allá del objeto del contrato; que la vivienda se haya ofrecido públicamente al mercado, lo que implica la realización de una comercialización adecuada; y que el precio que se estime sea consecuente con la oferta pública y razonable en función de las condiciones de mercado existentes en la fecha de tasación.
Pero el precio por el que se compra o vende un inmueble no tiene porqué ser finalmente ese valor de mercado y puede verse condicionado por otras cuestiones subjetivas e intereses particulares del vendedor o el comprador, como un interés especial por la vivienda por parte del comprador, lo que puede hacer que esté dispuesto a pagar un mayor precio por ella, o urgencia en la venta por parte del vendedor, que puede hacer que esté dispuesto a aceptar un precio inferior.
Por último señalar que, en base a esas premisas de objetividad, existen herramientas de valoración automáticas como la que ofrece por ejemplo Precioviviendas.com, que inspiradas en las técnicas y procedimientos de las sociedades de tasación, permiten obtener una orientación sobre ese valor de mercado pero con una finalidad exploratoria y no como documento de base para una negociación particular.
Conone la diferencia entre valoración online, AVM y tasación
Te contamos algunas reformas de distinta envergadura con las que incrementa el valor de tu vivienda y conseguir un mejor precio por ella.
La AEV prevé que el precio de la vivienda seguirá al alza en el 2020 pero con mayor moderación.