El pasado mes de mayo la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) publicó su X Observatorio de la Valoración, estudio con el que desde el 2014 analiza los cambios que se producen en el sector de la construcción y de la vivienda y sus efectos sobre el precio.

En esta décima edición la AEV ha querido hacer un análisis más detallado de cómo ha sido la reacción del sector tras una década de crisis y recesión. Del estudio se concluye que el sector inmobiliario ha ido progresivamente dando claras muestras de recuperación y así ha seguido siendo en el 2018, tal y como se desprende de indicadores como el número de transacciones de vivienda de 2ª mano del 2018 que han alcanzado los niveles previos a la crisis, o la continuidad del alza de los precios aunque de forma más moderada.

Sin embargo, aún existen barreras derivadas de la anterior crisis económica que siguen lastrando su crecimiento. Para la AEV, tras estos cinco años de análisis del sector, estas barreras se concretan principalmente en tres:

1. Desajuste existente entre los salarios y el precio de la vivienda, fruto de la mayor velocidad de crecimiento e los precios que de los salarios y que dificultan el acceso a la propiedad, reduciendo la demanda.
2. El insuficiente flujo de crédito existente tanto para la construcción de vivienda nueva como para el acceso a la propiedad, y cuyas consecuencias podrían acentuarse ante un eventual incremento de los tipos de interés en 2020.
3. La baja capacidad del sector para flexibilizar la oferta ante las demandas del mercado consecuencia de la destrucción del aparato productivo que produjo la crisis y que ha dejado en mínimos el tamaño del sector de oferta.

Sin embargo, la predicción de la AEV para el 2019 es de crecimiento, con un incremento del precio previsto en un 4%, si bien de cara al 2020 se estima que el nivel de crecimiento podría ser igual o inferior, ya que muchos de los expertos consultados en el estudio consideran que se podría alcanzar el final del ciclo de crecimiento de la economía y reducirse así la creación de empleo, así como que se cree que fondos de inversión podrían volcar al mercado paquetes de viviendas a precios bajos reduciendo los índices medios de precios.

Hablamos con Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV, para conocer más detalles del estudio.

• En el observatorio se presenta la falta de flexibilidad del mercado como una de las principales dificultades con las que se está encontrando el sector para terminar de alcanzar una recuperación plena. ¿Qué factores están afectando a esta falta de flexibilidad? ¿Es la falta de creación de vivienda nueva uno de esos factores?

Uno de los factores que, en efecto, están determinando el comportamiento actual del mercado es la rigidez del sector de la construcción, cuya estructura productiva ha quedado muy mermada tras la crisis y que adolece por ello de una cierta falta de capacidad de respuesta ante la demanda. Ello se ha agravado a causa de la escasez de personal cualificado, lo que ha propiciado un aumento notable de los costes de construcción. De todo ello es consecuencia el hecho de que el ciclo edificador mantenga una tendencia casi plana desde 2014, con una media de viviendas iniciadas de alrededor de 6.500 mensuales, que se han estancado durante el 2018, a lo que colaboran otras dificultades importantes, como son la escasa disponibilidad de suelo en las áreas más demandadas, afectado por una gran cantidad de trabas burocráticas, y los largos plazos necesarios para obtener licencias de edificación, que retrasan la generación de oferta.

• La mayoría de los expertos que han participado en la elaboración de este X Observatorio coinciden en que las condiciones de acceso a la vivienda han mejorado durante el 2018, a pesar de que se ha identificado el desajuste entre los salarios y el precio de la vivienda como una de las principales barreras con las que se encuentra el sector. ¿Cree que existe en la actualidad una capacidad real de acceso a la vivienda para las familias y especialmente en el caso de los jóvenes? En caso contrario ¿qué elementos tendrían que cambiar para que así fuera?

Considero que existe aún una barrera al acceso de los jóvenes y las familias de rentas bajas al mercado de la vivienda, puesto que el crecimiento de los precios no se ha acompañado de un crecimiento en paralelo de los salarios, por lo que, en balance, la tasa de esfuerzo ha permanecido casi estable e incluso ha empeorado en ciertos tramos. En este sentido, parece imprescindible fomentar una política de crecimiento del empleo y de los salarios y, al mismo tiempo, poner en marcha planes para el aumento de la oferta de vivienda en alquiler y de vivienda protegida que, además de fomentar el acceso a la primera vivienda, aligeren la presión de los precios en los mercados de compraventa.

• En el estudio se señala también que el importante incremento de los precios de alquiler experimentado en las grandes ciudades, consecuencia de la dificultad de acceso a la vivienda en propiedad provocando el incremento de la demanda al mercado de alquiler, ha llevado a esta a los inquilinos al límite de su capacidad de pago, lo que parece ser uno de los principales motivos de la caída de la demanda del alquiler durante el 2018. ¿Cree que esto puede provocar un nuevo trasvase de los inquilinos al mercado de la propiedad que provocara a su vez un nuevo repunte del precio?

Entiendo que es complicado que se produzca ese trasvase puesto que, para poder acceder a la vivienda en propiedad, además de unas condiciones de empleo y sueldo que permitan hacer frente a una hipoteca, es necesario tener una cantidad previa de ahorro muy importante, lo cual constituye actualmente una barrera insalvable para la población joven. Hasta ahora, el alquiler había venido actuando en las grandes ciudades como vía de escape ante la imposibilidad de comprar; por tanto, la incapacidad de alquilar simplemente deja a la demanda sin alternativa de acceso a la vivienda.