Las condiciones de las hipotecas han cambiado mucho desde la crisis inmobiliaria y la nueva ley hipotecaria una vez entre en vigor traerá condiciones más ventajosas y mayor seguridad para el consumidor. Una nueva ley hipotecaria para una nueva época inmobiliaria

Si las condiciones de tu hipoteca no te convencen una de las opciones que puedes valorar es la subrogación hipotecaria.

¿Qué es la subrogación? La subrogación consiste en cambiar a las partes en un trato, en este caso, en una hipoteca, que pueden ser el deudor o la entidad bancaria. Aquí vamos a tratar de un cambio de entidad con el objetivo de mejorar las condiciones de nuestro préstamo.

Pero la subrogación no permite modificar todas las condiciones de nuestra hipoteca. Con ella podremos negociar nuevas condiciones sobre:

-          El tipo de interés: Podrás mejorarlo e incluido cambiarlo. De hecho la nueva ley incentiva el cambio de hipotecas de interés variables por las de interés fijo.

-          El plazo de amortización: Negociando un nuevo plazo para pagar la deuda.

-          Las comisiones de la hipoteca: Por ejemplo las relacionadas con amortización anticipada o novación, que podrás volver a negociar con el nuevo banco.

-          Los productos vinculados: Anteriormente era muy habitual a que las hipotecas llevaran asociada la contratación obligatoria de otro tipo de productos como seguros de vida, de hogar o planes de pensiones. La nueva ley ha puesto límites a este tipo de actuaciones de forma que estos productos ya no pueden ser obligatorios y las entidades están obligadas a presentar al cliente una oferta sin ellos. La opción que ha encontrado la banca s vincularlos a mejores tipos de interés para la hipoteca contratada.

-          Las cláusulas abusivas: Al cambiar de banco podrás eliminar alguna condición de este tipo que pudiera tener tu hipoteca como la cláusula suelo.

Pero la subrogación también supone unos costes:

-          Comisión por subrogación: Si la hipoteca se firmó con posterioridad al 27 de abril del 2003 esta no podrá ser superior al 0’50% del capital durante los 5 primeros años no del 0’25% a partir de entonces. Si la hipoteca es anterior a esa fecha la comisión no podrá ser superior al 1%. Además, si queremos cambiar una hipoteca de tipo fijo deberemos pagar una comisión por riesgo de tipo de interés.

-          Tasación: Es posible que el nuevo banco quiera solicitar una nueva tasación de la vivienda aunque en ese caso, no todas las entidades lo cobran.

-          Gastos de notaría, gestoría y cambio en el Registro de la Propiedad.

Es importante saber además que la subrogación está exenta de impuestos.

Por otra parte, la subrogación no permitirá ampliar el importe del préstamo o cambiar los titulares del préstamo o los avalistas. Si quisiéramos llevar a cabo una modificación de este tipo tendríamos que recurrir a la novación hipotecaria, que además del pago de la comisión por cancelación de la hipoteca implica el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.