Los profesionales de la valoración no ven previsible que a lo largo del 2020 se produzca un brusco descenso en los precios de la vivienda, si bien es probable que la crisis del covid-19 acentúe la tendencia a la desaceleración que ya se venía observando en el 2019.
Esta es la principal conclusión que se extrae del XII Observatorio de la Valoración presentado el pasado 29 de mayo la Asociación Española de Análisis de Valor, de la que es Krata es miembro, y que elabora periódicamente junto con el Departamento de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante y un grupo de 22 panelistas formados por expertos de las sociedades de tasación y otros profesionales del sector.
Aunque la mayoría de los panelistas consideran que durante el 2020 los precios se moverán entre la moderación de crecimiento y las caídas leves, con un repunte a partir del 2021, otra parte de los mismos cree que, aunque en el 2020 los precios pudieran experimentar caídas moderadas, estos ajustes se alargarán al 2021 como consecuencia de la recesión global y la caída del empleo y la liquidez. En cualquier caso, parece que la recuperación dependerá sustancialmente de los efectos que deje a largo plazo la pandemia. Como señala, Paloma Arnaiz, secretaria general de la AEV, “parece claro que este año las variaciones en los precios serán, en todo caso, pequeñas. Sin embargo, el comienzo de la posterior remontada está absolutamente ligado a los efectos permanentes de la pandemia sobre los niveles de PIB, empleo y renta familiar, que todavía no se conocen con certeza".
Los notarios también hablan de desaceleración
Entre otras de las cuestiones que han trascendido en el estudio, se encuentra el tema del alquiler. Así, la mayoría de los expertos consultados consideran que el interés inversor por el alquiler residencial descenderá en los próximos meses como consecuencia del previsible debilitamiento de la demanda provocado por el aumento del paro, el descenso de la demanda extranjera, de la movilidad estudiantil y de la pérdida de capacidad adquisitiva, lo que provocará un ajuste en las rentas y una menor rentabilidad. Sin embargo, una parte de los panelistas creen que el interés por el alquiler no va a descender ya que la cautela de la demanda ante la incertidumbre actual potenciará el alquiler frente a la compra, reforzará el modelo ‘build to rent’ y hará que los precios de las rentas se vean menos ajustados que los de compra.
Otra de las conclusiones importantes del estudio es que probablemente la crisis del coronavirus intensificará la tendencia a la baja en la producción de viviendas que ya se observaba en el 2019, derivada de la débil situación de la demanda por los desequilibrios financieros, laborales y demográficos que todavía se arrastraban de la anterior crisis y que probablemente se acentuarán con la actual.
Los expertos coinciden en que esta falta de oferta es una de las principales causas de las dificultades de acceso a la vivienda. Por ello, dado que uno de los sectores más afectados por el confinamiento ha sido el sector turístico y por añadidura, el sector del alquiler vacacional, los panelistas apoyan la teoría de que es probable que una parte del parque de vivienda turística se reconvierta en alquiler a largo plazo, especialmente en las ciudades de mayor tamaño, aumentando así la oferta de alquiler, lo que favorecerá el ajuste de las rentas y facilitará el acceso a la vivienda.
Por último, los expertos coinciden en la existencia de dos grupos diferenciados de demanda. Por un lado, la demanda de primera vivienda con grandes dificultades para el acceso, como hemos señalado, por la precariedad laboral y la falta de ahorro y que continuará embalsada a causa de la caída de las rentas y del aumento del esfuerzo financiero necesario para la compra. Y por otra, la demanda de inversión, cuyo interés habrá aún que esperar a ver si se mantiene o no en función de cómo evolucionen los precios de venta y renta.
Paloma Arnaiz, señala que el estudio muestra “división de las expectativas de los expertos sobre la evolución a largo plazo del sector inmobiliario. Mientras que parece claro que este año las variaciones en los precios serán, en todo caso, pequeñas (ya que la oferta tiende a asumir con cierto retraso la necesidad de ajustar sus precios), el comienzo de la posterior remontada está absolutamente ligado a los efectos permanentes de la pandemia sobre los niveles de PIB, empleo y renta familiar, que todavía no se conocen con certeza. Afortunadamente, este shock externo ha aterrizado sobre un sector mucho más fuerte, profesionalizado y financieramente saneado, por lo que sus efectos serán sensiblemente más suaves que los de la crisis precedente.”.
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La AEV prevé que el precio de la vivienda seguirá al alza en el 2020 pero con mayor moderación.